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話哂你知綠白表居屋按揭+壓力測試/成數/利率/年期!!!

2020年新一輪居屋即將接受申請,在申請之前除了要了解單位地段、供應及價錢之外,亦要了解供樓的負擔,因此對申請按揭的認知亦是重要一環。居屋按揭在按揭成數、利率及年期等都與一般私人樓宇有異,而居屋按揭中綠表及白表的安排亦不盡相同。Financial Savior會為大家解構新居屋及二手未補價居屋承造按揭要注意的事項。

 

新居屋按揭計算

2020年居屋以市價6折發售後,當中最平的單位位於粉嶺皇后山的山麗苑,售價只需HK$117萬,換言之首期只需HK$58,500就可以上車。究竟首期及供款等是如何計算?原來綠表及白表在承造按揭時亦有一定分別,下表將會以這個最平單位為例子,讓大家初步了解綠表及白表承造按揭的分別。

綠表 白表
樓價 HK$117萬 HK$117萬
最高按揭成數 95% 90%
最長供款年期 25年 25年
實際按揭利率(P按) 2.5% 2.5%
首期 HK$58,500 HK$117,000
每月供款 HK$4,986 HK$4,724
全期總利息 HK$384,412 HK$364,180

 

按揭成數

居屋有房委會作30年擔保(由首次出售起計),期內若果業主斷供,房委會將會向銀行還款。一般而言,不論新居屋/ 二手未補價居屋,綠表均可承造最高95%按揭;而白表則可承造最高90%按揭。兩者皆毋須投購按揭保險。

有留意按揭及樓市的朋友,相信都有聽過按揭保險。按保一般指按揭成數超過60%以上的部份,需要向按揭證券公司投購保險,而取得高成數按揭。不過,因居屋有房委會作擔保,因此毋須購買按保。

不過,銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡,一般原則是擔保期完結時,按揭貸款餘額須低於樓價的60%,才可批出9成或以上成數及足25年還款期。樓齡較高的屋苑(如樓齡20年或以上)目前未必能承造九成或以上按揭,按揭成數可能僅獲批六成;除非買家願意縮短還款期至十餘年,否則難以承造九成或95%按揭,意味買家需要大幅增加首期。已過30年擔保期的二手未補價居屋,最多只能造六成按揭,還款期最長25年。

至於已補地價的居屋及公屋,由於這類物業已可於自由市場上買賣,按揭安排與一般私人樓宇無分別,若要承造高成數按揭必須投購按保。

 

按揭年期

不論綠表或白表人士購買新居屋、二手未補價居屋/公屋,按揭年期最長均為25年,銀行批出的最高按揭年期一般會以以下方法計算:

    最高按揭還款年期        (*最長為25年)

= 房委會擔保期 – 樓齡

= 30年 – (現時年份 – 單位首次轉讓年份)

不過,近年銀行業對居屋按揭市場態度積極,不少銀行都會提供彈性,批出較長年期的按揭貸款。例如有銀行會以樓齡20年為界線,若單位樓齡不逾20年,則可提供25年按揭還款期。

 

壓力測試

購買新居屋因有房委會的30年擔保,故毋須進行壓力測試,亦毋須提交入息證明文件,只要符合房委會的入息上限則可。

樓齡較高(如樓齡20年或以上)的二手未補價居屋,要視乎銀行做法,或須與私人樓宇的按揭審批睇齊,即需要進行壓測;已過30年擔保期的二手未補價居屋,亦須做壓測。

要注意房協的資助出售房屋與房委會居屋的按揭安排不同,房協一般只會提供樓價30%的按揭擔保,連同金管局規定最高60%的按揭成數,不論綠表或白表最多可按九成,兩表均須進行壓力測試。因此,白表人士特別要留意在既定的入息上限下,能否順利通過壓測。

 

按揭利率

不論綠表及白表,居屋統一採用P按(最優惠利率按揭)計劃,目前P按實際利率為2.5%,封頂息率(即最高利率上限)為P按減0.5%,以現時的P按利率計算,為4.5%。

 

按揭批核

雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭,審批普遍較私樓寬鬆,但不等於按揭申請是100%批核。銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險,決定最終貸款額及貸款年期,甚或是否批核貸款。因此,居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。

值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核,按揭成數和還款期主要取決於擔保期;擔保期已過則以一般私樓準則,以80歲減去業主年紀決定供款期。

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