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樓宇按揭壓力測試,樓宇按揭意思,二按,三按,樓宇按揭利率
樓宇按揭是甚麼?

樓宇按揭是一種有抵押借貸。 樓宇按揭是一種有抵押借貸。借款人須按雙方同意的利率及還款年期,按時向承按人支付本金及利息。由於承按人有權在借款人違約(例如斷供或破產)時,有權將物業收回,作放售或出租等以補償損失,因此可以比其他類型貸款為低的息率去批出按揭。 近年因為樓市暢旺,樓價脫離市民能負擔的範圍,政府為求冷卻樓市,也為保障一旦樓市升勢逆轉,或市場由極低息環境轉而進入加息周期時,市民不會因為過度借貸而導致斷供的情況,近年金管局不停收緊樓宇按揭借貸成數,同時引入壓力測試,以確保借款人在大幅加息後,也有能力供樓,變相令申請樓按的難度增加。

定息按揭?

定息按揭產品一般不是全期定息,可能是首年、三年、五年或八年定息,期內利率不變,定息期後,則變回浮息按揭。
定息按揭意思即是在供款期內,息率是劃一不變的,目前並不是市面上主流的按揭計劃選擇,不過每逢面臨加息,或市場預期加息周期即將出現,定息按揭產品便會備受關注。
定息按揭產品一般不是全期定息,可能是首年、三年、五年或八年定息,期內利率不變;又或者定息三年,首年、次年和第三年的利率也有所不同,一般來說是逐年遞增的安排。定息期後,則變回浮息按揭。由於銀行要承受期間利率上升的風險,因此一般定息期越長,其利率也越高,而面對組合複雜的定息計劃,也應該小心計算整體利息支出。
在考慮申請定息按揭時,借款人可根據對息口的預期來作出選擇,若預期市場利率有上升趨勢,但可選一個年期較長的定息計劃,若預期市場息口向下,就不應選擇定息計劃了。

浮息按揭?

浮息按揭主要根據兩個不同的利率去訂定每月息率,第一是本港銀行同業拆息(Hibor)亦即所惠H按,第二是最優惠利率(Prime Rate),亦即所謂P按。 故名思義,就是每個月的利率是浮動的,亦是市面上主流的按揭計劃。浮息按揭主要根據兩個不同的利率去訂定每月息率,第一是本港銀行同業拆息(Hibor)亦即所惠H按,第二是最優惠利率(Prime Rate),亦即所謂P按。理論上H按最浮動,經常會因應市況轉變,P按則相對穩定,因為P按息口自2008年以後,基本沒有變過。 浮息按揭是相對定息而言。息口會浮動的原因,與銀行可以隨時將利率上升、成本增加這風險轉嫁借款人有關,不過,銀行為求增加競爭力,也會在息口和借貸成本回落時,將息率相應調低。因此,當用家要承受利率浮動風險的同時,卻有更大機會享受一個較定息按揭低的息率,特別在目前的低息環境下,浮息按揭最受歡迎。

按揭貸款選定息計劃抵唔抵?

傳統來說,銀行大多數會根據最優惠利率(P),或同業拆息(H ),去訂定每月的供款利率。
所謂定息樓按,是相對於浮息樓按而言的一種產品。傳統來說,銀行大多數會根據最優惠利率(P),或同業拆息(H ),去訂定每月的供款利率。這些利率會隨著市場變化而浮動。近日加息壓力增加,有些業主會擔心以後越供越貴,變得對定息產品有興趣。
 
定息年期可長可短
定息,簡單來說就是定息期內利率維持不變。由於銀行需要承擔定息期內利率上升的風險,因此定息按揭利率一般較浮息為高。不過,由於銀行間的競爭激烈,近日不少銀行推出利率非常優惠的定息樓按計劃。但要注意的是,這些超優惠利率僅限首年,次年的定息利率會有所提升,有的則僅限首兩年,若做長達十年的定息按揭,則第三至第十年利率會進一步提升。
 
定息產品令追求穩陣的業主更安心,而且目前的定息產品利率相對吸引。但銀行為控制成本,會在利率以外的其他部份設定更嚴格的條款,因此要注意以下幾個項目:
  1. 總貸款額度要求
    銀行可能為吸引特定客戶而推出定息產品,例如有銀行的最優惠定息計劃只會批予樓價在八百萬元以下的首次置業人士。
  2. 延長罰息期
    一般市面按揭計劃罰息期為兩年,但個別定息按揭計劃罰息期由三年至長達十年不等,若以後市場出現變化,便失去了轉至更優惠按揭計劃的彈性。
  3. 申請人身份
    個別特惠按揭計劃只適用於銀行的指定客戶,如使用銀行作出糧戶口,或存款達一定金額以上的客戶。
  4. 真正的息率
    特別是年期長的定息計劃,可能只有首年是優惠的低息率,之後便相對高息,所以要計清楚全部開支,才能做決定。
 
利率高低 由信貸評級決定
另外,銀行即使有利率優惠的定息產品,也要相關客人合乎批核條件,例如申請人必須有穩定的收入,並有良好的信貸紀錄和信貸評級。信貸評級若較低,多數情況下也要支付更高的利率。
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甚麼是「二按」?

置業人士買入物業時,一般會向銀行借入樓宇按揭貸款。在物業本身已經有這份按揭的情況下,再抵押物業,申請第二份按揭,這就稱之為「二按」。

除了二按,坊間更有三按四按五按,這種一樓多按的做法原理也是一樣,在物業已有第一二份按揭的基礎下,繼續抵押以申請另一份按揭,但二按之後,去到三按四按已經不太流行。

何謂二按 + 二按申請手續

銀行普遍不做二按,二按貸款目前主要由財務公司提供。
如有意購買新盤,或留意到發展商亦提供二按服務。所謂的發展商按揭,無論是一按或是二按,實際都是藉相關財務公司提供。
申請二按必須得到一按銀行同意,並且因為涉及銀行,故必須進行壓力測試。

 
二按作用
 
二按的作用是透過第二份按揭增加按揭成數。由財務公司提供的按揭貸款不受金管局規管,毋須跟從政府訂立的成數上限
財務公司提供的按揭利率一般較銀行利率高,如果因為想借高成數,而直接向財務公司借入一按,衍生的利息開支或非常龐大;在銀行一按的低息基礎上,再向財務公司借入二按,既可以減省開支,又可以突破銀行成數上限關口。
不過,2019 年 10 月,政府宣佈新按揭保險措施,樓價 800 萬元或以下的物業最高按揭成數調高至 8 – 9 成,申請人或毋須壓力測試,就能向銀行申請高成數按揭。相比之下,財務公司二按的吸引力或減退。

 
二按風險
 
做正規二按,必須得銀行同意,亦須進行壓力測試,程序複雜。坊間有財務公司為吸引更多客戶借貸,會在未得一按銀行的事先同意下,就批出二按貸款。
未得銀行同意,擅自抵押同一物業以取得二按是違約的做法,銀行一旦發現物業有違約二按,寬則要求借款人提供另外的抵押、增加擔保人,或提高按揭利率,嚴則要借款人立即全數償還二按貸款。
即使向發展商借入獲得一按銀行同意的二按,亦有相當的風險。發展商二按一般會提供首幾年低息甚至免息優惠,但優惠期一旦完結,又適逢市場利率高企,二按供款便會大幅增加,令人措手不及。

二按申請手續

財務公司提供的二按申請手續簡單,一般只須簡單文件,毋須入息證明,最快可以即日批核。但這些批核特快的所謂二按,有可能是未經銀行同意,又或實際只是一筆私人貸款,如同信用卡貸款,而非需要抵押物業的按揭服務。

發展商提供的新盤二按,一般已事先與銀行達成共識。買家或需在遞交二按申請前,先通知發展商會申請二按,然後再到銀行申請一按。

銀行在審批按揭時,會將一二按之供款一併列入供款與入息比率計算,借款人須同時通過一二按還款之壓力測試。

成功批核後,銀行會出信給借款人,借款人再到發展商申請二按。

二按失流行?

早於 2017 年前,銀行如要檢查借款人有否擅自申請二按,就要自行向土地註冊處檢查紀錄,非常費時,難以杜絕問題,故有不少「偷雞二按」的個案。

但土地註冊處於 2017 年推出電子提示服務,銀行只要付費使用服務,並取得按揭借款人填寫的授權書,一旦物業用於借取「二按」,便會變到土地註冊處的通知,大大打擊了違規二按。

再加上 2019 年的按揭保險新例,首置人士購買 800 萬元或以下的單位,最高可借 9 成按揭,比上限普遍為 8-9 成的發展商按揭更加吸引,令不少人設法「甩二按」。

二按產品在未來要保持競爭力,或需提供更多優惠,甚至照按保新例一樣放寬成數。

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