除非你10歲時已經有HK$10萬現金在手，否則相信絕大部份朋友買樓都需要申請按揭貸款。今次Financial Savior主要談談樓宇買賣中最重要的一環—按揭計算。提到按揭，在生活如此艱難的香港，相信大家普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局亦引入了壓力測試，以評估買家的供款能力。（2020年6月更新）
經按揭保險計劃承造按揭成數上限
<td “=””>首次置業人士最高按揭成數
| 物業價值 | 最高按揭成數* | |
| HK$400萬或以下 | 90％ | 90％ |
| HK$400萬以上至HK$450萬以下 | 80%-90%# （貸款額上限HK$360萬） |
90%# |
| HK$450萬或以上至HK$600萬 | 80% | 90%# |
| HK$600萬以上至HK$800萬 | 80％# | 90%# |
| HK$800萬以上至HK$900萬以下 | 80％# | 80%-90%# （貸款額上限HK$720萬） |
| HK$1000萬 | 80％# | 80%# |
#只限於已落成住宅物業
*僅限申請時:(1) 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；(2) 所有申請人須為固定受薪人士；(3) 與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。
首期點計？
假設購買HK$600萬住宅物業，假設銀行估價足，非首置人士若循按揭保險途徑，購入已落成住宅物業，最多可按80％，即借HK$480萬，首期需HK$120萬。如屬首置人士，在新政策下購買600萬住宅物業，經按揭保險「上車」，最多可借90％，即首期為HK$60萬。但有首期仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試啊!
申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求:
| 按揭成數 | 壓測前 | 壓測後 |
| 樓價HK$800萬以下 | ||
| 7成以上 | 35% | 45% |
| 7成或以下 | 40% | 50% |
| 樓價HK$800萬以上 | ||
| 6成以上 | 35% | 45% |
| 6成或以下 | 40% | 50% |
申請按揭前必須經過壓力測試 首置人士例外
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試。按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。
因此，部份大行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。
壓力測試例子
| 物業市值 | 600萬元 |
| 借貸額 | 480萬元（80％按揭） |
| 實際利率（市面最低P按利率） | 2.375% |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款額 | HK$18,655 |
| 壓力測試計算 | 實際利率 + 3個百分點 = 2.375% + 3% = 5.375% |
| 加壓後每月供款額 | HK$26,879 |
| 按揭申請人收入最低要求 | HK$26,879 / 60% = HK$44,798 |
首次置業人士壓力測試例子
| 物業市值 | 600萬元 |
| 借貸額 | 540萬元（90％按揭） |
| 實際利率（市面最低P按利率） | 2.375% |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款額 | HK$20,987 |
| 壓力測試計算 | 實際利率 + 3個百分點 = 2.25% + 3% = 5.25% |
| 加壓後每月供款額 | HK$30,238 |
| 原本按揭申請人收入最低要求 | HK$30,238 / 60% = HK$50,397 |
| 新政策下按揭申請人收入最低要求 | HK$20,987/50%=HK$41,974 |
以上述情況為例，購買HK$600萬單位，承造80％按揭，首期HK$120萬，以現行按揭利率2.375%計，分30年供款，月供HK$18,655；在壓力測試之下，假設按揭利率升3個百分點至5.375%，每月供款升至HK$26,875，如果申請人不是首置，其本人／家庭月入要達到HK$44,798才能達到DSR不逾60％的要求。
對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$50,397，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$41,974，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
