樓價越來越高，最令人煩惱的相信是要儲足首期，因此按揭成數變得非常重要。到底如何能承造高成數按揭？你首先要了解何謂按揭保險。置業「上車」，首期以外的金額需要用按揭來填補，但到底甚麼情況之下才需要按揭保險？按揭保險其實又是保障哪一方呢？今次就讓Financial Savior為你拆解！（2020年1月更新）
按揭保險保費計算
如果按不同按揭年期，一次付清保險費的話，採用浮息按揭，保險費由貸款額的1.15%至4.35%不等。當然，亦可選擇每年支付保費（見下表）。保險費其實不是一筆小數目，幸好保險費可以以按揭貸款支付，不過這樣會影響按揭成數，或會令你繳付較高的保險費。
按揭保險費一覽（自住物業貸款及並無未完全償還按揭貸款在身）
| 按揭種類 | 保險範圍 根據按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清保險費(佔貸款額百分比) | 每年支付保險費 | |
| 首年 (佔貸款額百分比) | 續保 (佔貸款額百分比) | ||||
| 浮息按揭 | 60%以上至80%按揭成數 | 10 | 1.15 | 0.58 | 0.28 |
| 15 | 1.50 | 0.79 | 0.28 | ||
| 20 | 1.85 | 0.93 | 0.28 | ||
| 25 | 2.00 | 1.00 | 0.28 | ||
| 30 | 2.15 | 1.11 | 0.28 | ||
| 60% 以上至 85% 按揭成數 | 10 | 1.80 | 0.82 | 0.53 | |
| 15 | 2.28 | 1.02 | 0.53 | ||
| 20 | 2.68 | 1.13 | 0.53 | ||
| 25 | 2.95 | 1.29 | 0.53 | ||
| 30 | 3.05 | 1.40 | 0.53 | ||
| 60% 以上至 90% 按揭成數 | 10 | 2.60 | 1.09 | 0.77 | |
| 15 | 3.18 | 1.39 | 0.77 | ||
| 20 | 3.75 | 1.62 | 0.77 | ||
| 25 | 4.10 | 1.79 | 0.77 | ||
| 30 | 4.35 | 2.03 | 0.77 | ||
按揭保險是什麼？
在香港，大部分業主置業時都會向銀行申請貸款，盡量申請較高成數的按揭減輕首期負擔。大家時常聽到的「八成按揭」，其實並非全部由銀行付出貸款金額，當中六成由銀行支付，其餘兩成則由按揭保險支付，再餘下的兩成則為置業人士需要支付的首期。
其實，按揭保險是由政府旗下的外匯基金全資擁有。根據香港金融管理局資料，按揭保險指保障貸款銀行免受借款人拖欠還款風險影響的安排。物業買賣價為HK$600萬或以下的單位，方可以參與按揭保險計劃。
按揭保險：保障銀行承造高成數按揭
理論上，按揭保險其實除了保障銀行、還保障了一般巿民同樓巿。根據金管局指引，銀行敍造樓宇貸款時，需要遵循按揭成數上限，以防銀行風險過高。對主要收入來自香港的首置買家來說，自住物業價值低於HK$1,000萬，基本上只能造60％按揭（貸款額上限HK$500萬）；HK$1,000萬或以上自住物業最多只能按50％。如果為非自住物業及以公司名義持有的物業，按揭比例更低！
如果大家要買一個「上車盤」，動輒HK$500萬或以上，不是人人都能輕易拿出40％首期，即HK$200萬首期。於是政府提供了按揭保險計劃，讓一部份的巿民只需付出保險的費用，銀行就可以作為按揭保險受保人。只要準買家符合指定條件，就可以承造最高9成的按揭。銀行的風險從而減低，小巿民較容易入巿。參與按揭保險計劃的條件如下：
1. 樓價上限
樓價上限為HK$600萬，即係買賣合約訂定的買賣價為HK$600萬或以下的單位，方可以參與按揭保險計劃。而如果係轉按貸款，樓價上限就為現時的物業估價。
2. 貸款上限
參與按揭保險計劃的貸款上限為HK$480萬，只有全數攤銷的貸款才符合資格，而享有期末整付、免供期或延期供本的貸款則不合資格。
3. 最高按揭成數
最為人關注的，是如何承造高成數的按揭貸款。現時透過按揭保險「上車」最高成數可以造到90%按揭，但樓價必需為HK$450萬或以下，而且申請人須符合3大條件：
- 申請人不能持有任何香港住宅物業
- 申請人需要為固定受薪人士
- 申請人的供款佔入息比率上限為45%
如果樓價為HK$400萬以下，你可以選擇80%或90%按揭比率；樓價HK$400萬以上至HK$450萬以下，就為80至90%，上限為HK$360萬，以較低者為準。樓價HK$450萬或以上至HK$600萬，上限就為80%或HK$480萬，以較低者為準。須留意，額外優惠需要計算在內。好多時候賣方或其他人士，會為物業買賣提供優惠，而當準買家承造按揭時，計算物業買賣價須要扣除所有優惠或等同價值。
按揭保險Q&A
1. 按保是否有年期限制？
是。申請按揭保險，單位的樓齡，與「原定/剩餘還款年期」加起來，上限為75年。而此計劃的最長還款年期為30年，如果你要購買舊樓，就要取捨樓齡和還款年期的比例。
2. 按揭保險是按揭證券公司的獨家產品？
不是。香港總共有3個機構承保按揭保險，除按證公司外，昆士蘭保險（QBE）及美亞保險（AIG）都能承保按保，3間機構收取的保費一致，承保機構可決定最終批出的按揭成數及還款年期；而按揭的利息及現金回贈則不受承保機構影響，由銀行決定。所有銀行都有提供按證公司的按保，而部份銀行有提供QBE及AIG，但均由電腦隨機決定承保機構，申請人一般不能自行選擇。
3. 按揭保險如何申請？需時多久？
按保是於申請按揭時經銀行申請的。按保批核時間約為1星期，而銀行按揭批核另須約1至2星期。
4. 主要收入來自海外，是否不能申請按揭保險？
一般來說，按揭保險是供主要收入來自香港人士申請，但如果你能證明自己與香港有緊密連繫，其實仍有機會成功申請。與香港有緊密連繫的定義為：
- 『海外收入申請人』提交獲香港按揭證券有限公司接受之有效證明文件，顯示其受聘於本地僱主； 或
- 『海外收入申請人』書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女)現於本港定居
5. 按保保費是否有優惠？
是。按揭保險的保費按樓價及按揭成數而定，如果你一次過付清保費就可取得優惠。如果你符合「信貸風險評核模型」的要求，一般能享有6折的保費折扣。
「信貸風險評核模型」的考慮因素，包括：
- 是否曾持有任何住宅物業
- 申請的貸款金額與申請人的入息供款比率
- 工作 / 收入性質
- 環聯信貸報告信貸評分
- 曾否選用按揭保險計劃之有關貸款的承保期及其還款紀錄
